購入前に確認できること
内見のとき、建物の中だけでなく外を見てください。外装の状態は、数年以内の出費を予告しています。
| 確認する箇所 | 見ていること | 出費の目安時期 |
|---|---|---|
| 外壁を手でこする | チョーキングの有無 | 出ていれば1〜3年以内 |
| 外壁のひび割れ | 幅と本数、位置 | 0.3mm超なら補修が必要 |
| 目地のシーリング | 切れ、痩せ、剥離 | 切れていれば早期に |
| 屋根の棟のライン | 波打っていないか | 浮いていれば早急に |
| ベランダの床 | 膨れ、剥がれ、水たまり | 出ていれば1〜3年以内 |
| 軒天 | シミ、剥がれ | シミは雨漏りの可能性 |
| 雨樋 | 垂れ、外れ、詰まり | 機能していなければ早期に |
| 基礎 | ひび割れ、錆汁 | 要確認 |
築年数から推測できること
- 築10〜15年。1回目の外壁塗装がまだなら、近いうちに必要
- 築20〜25年。2回目の塗装、シーリングの打ち替え、ベランダ防水の更新期
- 築30年以上。屋根の葺き替えやカバー工法の判断が必要になることがある
- 2006年9月より前の着工。石綿含有建材の可能性があり、改修前の事前調査で現地確認まで必要になる
売主に確認しておきたいこと
聞いておくと後が楽になります
- 外壁塗装をいつ行ったか、どの業者か
- 屋根の工事歴（塗装、葺き替え、カバー）
- 雨漏りの経験と、その補修内容
- 防水工事の履歴
- 保証書、見積書、図面が残っているか
これらの資料が残っていれば、次の工事の判断が格段に早く、正確になります。
インスペクションとの関係
既存住宅状況調査（インスペクション）は、建物の劣化状況や不具合を、専門家が調査する制度です。宅地建物取引業法により、媒介契約時にあっせんの有無を説明することが求められています。
ただし調査の範囲は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分が中心です。「あと何年で塗り替えが必要か」までは含まれないことが多いため、外装の更新時期は別途の確認が必要になります。
引渡し後の優先順位
- 雨漏りの有無を確認する。進行している場合は最優先。放置すると構造に及ぶ
- シーリングの打ち替え。雨水の入口を塞ぐ。塗装より先に必要なこともある
- 外部階段・鉄部。安全に直結する部位
- ベランダ防水。階下への漏水を防ぐ
- 外壁・屋根の塗装。上記が済んでから、または同時に
リフォーム費用を購入価格に織り込む
外装の改修に100万円以上かかると分かっていれば、購入価格の交渉材料になります。見積りを取ってから売買契約に進む、という進め方もあります。
購入後すぐに工事するか
引越しと同時期に外装工事を行うと、養生による生活の制約を受けずに済みます。
一方で、住んでみないと分からないこともあります。雨の日にどこが濡れるか、風の強い日に音がしないか。急ぐ理由がなければ、一度雨季を過ごしてから判断するのも一つです。
購入前の外装確認も承ります
購入を検討している物件について、外装の状態と、想定される工事内容・費用をご報告します。すぐに工事を受注することが目的ではありません。いくらかかるかが分かれば、購入の判断材料になります。写真だけでもある程度は読み取れます。
よくある質問
購入前でも見てもらえますか？
承ります。ただし他人の所有物件のため、外観の確認範囲になります。売主・仲介会社の同意があれば、より詳しく確認できます。
インスペクションは受けたほうがいいですか？
構造と雨水浸入の確認としては有効です。ただし外装の更新時期については別途の確認が必要になることが多いです。
築40年の家は避けるべきですか？
年数だけでは判断できません。手入れが行き届いた築40年と、放置された築20年では状態が逆転します。